联合抵押（Common mortgage）又称都是抵押或连带抵押。为借贷同一债权，在数个不动产或不动产物权上原作抵押权的类似抵押形式。
联合抵押不是数个抵押权的全然融合，而是基于借贷同一债权，为同一目的而于数个不动产或不动产物权上成立。故其权利为复数抵押权，债权人因任何一个抵押权受到清偿时，其他抵押权即因目的超过而歼灭。联合抵押中数个抵押权与一个被借贷债权的关系类似于连带债务。
概念 联合抵押是为同一债权就数个物原作的抵押。在联合抵押中，数个物并不是本身融合而视作一物，而是在借贷同一债权的目的上相互融合借贷债权。
所以联合抵押与一般抵押有所不同，是一种类似的抵押。联合抵押所借贷的债权已届清偿期而并未不受清偿时，债权人可以就可供借贷的不动产展开清偿。债权人的这种不受清偿的权利因否限定版各个抵押物的开销金额而有有所不同： 1．如果限定版了各个抵押物的开销金额时，应该按照当事人的誓约，就各个抵押物的卖得价金分别就其开销金额展开清偿。
这种限定版各个抵押物开销金额的抵押，严苛地谈，不是确实的联合抵押；因为各个抵押人间没连带关系，各个抵押物对于同一债权是分别借贷，与可分之债相近。2．如果并未限定版各个抵押物的开销金额的，抵押权人应以可以给定就原作联合抵押的某个抵押物的卖得价金受偿。包含要件 关于联合抵押合约的实质要件主要有： （一）联合抵押物。
能原作联合抵押的标的物不仅限于不动产，而且不仅限于债务人或同一抵押人所有的物，也不仅限于同一种类的物。即数个抵押物可以是由债务人获取，也可以由第三人获取，还可以是债务人和第三人联合获取。无论是动产、不动产或是不动产用益物权，只要是法律规定可以抵押的标的物皆不应合适原作联合抵押。
并且联合抵押既可以同时原作，也可以新增原作； （二）审批。联合抵押的原作根据注册而审批。
联合抵押的注册与一般抵押比起是为表明联合抵押的。所以该注册应当附上联合抵押物的目录。（三）联合抵押的性质。
分成创设式的联合抵押和改变式联合抵押两种： 1.创设的联合抵押是原作抵押权之初即为联合抵押。数个标的物原作联合抵押时，如数个标的物的注册机关有所不同，则不应办理数个注册；如首府机关完全相同，则只办理一个注册。另外，如果数个标的物的所有人完全相同，则只议定一个合约；如有所不同，亦议定数个合约，并不应附上联合抵押的目录。
2.改变的联合抵押，所指的是原本非联合抵押，但因标的物的拆分而改变为联合抵押。标的物由共计而拆分为分别所有，此时不应在登记簿上记述，与某物正式成立联合抵押。标的物拆分后，即改变为联合抵押，两物之上也分别正式成立抵押权。另外，本来是有所不同所有人的标的物拆分为一人所有，否正式成立联合抵押？两标的物拆分为一人所有，抵押权人不存在于原本的方位。
此时原两标的物的抵押权，如果不是借贷同一债权，当然无法变为联合抵押权，如果原为借贷同一债权，则其联合抵押的性质恒定。类型 联合抵押的类型，可依有所不同的标准做出有所不同的分类： （1）按联合抵押中，各当事人否就各抵押物所借贷的债权份额不作了誓约，联合抵押可分成按份联合抵押与连带联合抵押。按份联合抵押是指每个抵押物限定版了所借贷的债权金额，债权人不能就各个抵押物买得价金分别有无不应开销的金额受偿。在按份联合抵押中，每个抵押物对同一债权是分别借贷，因此不是确实的联合抵押。
连带联合抵押是所指未限定版每个抵押物所借贷的债权金额，债权人可以给定就其中一个或几个抵押物的卖得价金受偿，即每个抵押物皆借贷债权的全部。连带联合抵押确保了抵押权人债权的清偿，对抵押权人更为不利。于是以因为如此，有学者将联合抵押称作连带抵押。
但连带抵押与连带债务有显著差异。尽管联合抵押的数个抵押物对于所借贷的债权各胜全部担保责任而与连带债务极为相近，但二者终为有所不同的法律制度。连带债务为“人”的连带，科债的关系范畴，胜连带债务的人为债务人；而联合抵押为“物”的连带，科物权关系的范畴。
胜连带责任之物，不以债务人所有或有处分权为缩，即使第三人之物，也可以为联合抵押标的物。（2）按抵押财产的归属于区分，联合抵押可分成，抵押财产同归属于一人的联合抵押、抵押财产分归属于多人的联合抵押。
抵押财产同属一人的联合抵押，是所指一人对供抵押的数项抵押财产拥有所有权或处分权的联合抵押。这里的一人既可以是债务人，也可以是债务人以外的第三人。前者如：债务人甲以其价值200万元的房产与价值400万元的土地使用权抵押给其债权人乙借贷500万元债务的清偿。
如果前述房产与土地使用权是由第三人丙获取的，则包含抵押财产同属第三人的联合抵押。所谓数抵押财产同属一人，是指抵押人对这数项抵押财产皆拥有所有权或处分权。抵押财产分属多人的联合抵押，是指供抵押的数项财产分别归属于有所不同的人，即多人对数项抵押财产分别拥有所有权或处分权。可分成两种情况，一是某项或某几项抵押财产归属于债务人，其他抵押财产归属于第三人，如，甲向乙借款1000万元，甲以其分别注册的二处房屋获取抵押借贷全部债务的清偿；第三人丙则以其价值500万元的厂房抵押给乙，借贷全部1000万元债权。
二是可供抵押的多项抵押财产皆科债务人以外的第三人，例如债权人A对债务人B永100万元的债权，第三人C以其价值40万元的房产，第三人D以其价值20万元的汽车，第三人E以其价值70万元的房产联合抵押给A，以借贷其全部100万元债权的受偿。数项抵押财产同属第三人时，依当事人对数项抵押财产中原则上抵押财产借贷的债权份额否有誓约，有数项财产同属第三人的按份联合抵押与连带联合抵押之份。某种程度，在数抵押财产分属有所不同人的情形，对第三人可供抵押的各个抵押财产，所借贷的债权份额否有誓约，也有按份的联合抵押与连带的联合抵押之分。在按份联合抵押，债权人必需就全部抵押财产换价，对每一财产的换价金额不能在该财产借贷的债权份额范围内优先受偿。
对连带联合抵押，债权人可就联合抵押中的任一或几项财产换价以符合其债权。在数项抵押财产分归属于有所不同人的情形。如果既有债务人获取抵押财产，又有第三人获取抵押的，不管是按份联合抵押还是连带联合抵押，债权人必需再行就债务人获取的抵押财产为换价并受偿，如果就债务人可供抵押的财产，买得价金能符合债权人的全部债权，则其他抵押人的义务宣告中止，若无法符合全部债权，则债权人不能就无法符合的部分再行就其他抵押人的抵押财产的卖得价金受偿。
联合抵押作为数财产借贷同一债权的尤其抵押形式，与一个财产借贷数个债权的抵押形态相反不尽相同，后者仍科一般的抵押形态，只是在一项财产上正式成立数个抵押权，分别借贷着数项有所不同的债权，即所谓的抵押权竞存。联合抵押作为在数项财产上正式成立数个抵押权借贷同一债权，与所谓的财团抵押也有所不同。
财团抵押主要为现代大陆法系各国的法律所规定，是指以企业财产结合体为标的而正式成立的抵押权，与普通的抵押权是以抵押人的个别财产原作抵押、借贷债权优先受偿有所不同，财团抵押权是将债务人或第三人的各个不动产、动产及财产权利子集成一个财团，而于其上原作的抵押权。财团抵押与联合抵押一样，也不存在众多有所不同的财产。其标的既非全然的不动产或动产，视之为全然的财产权利，而是企业所有的不动产、动产及财产权利的整体，该整体在法律上视作一物，因此，财团抵押权为单数的抵押权，这一点与联合抵押权不存在于原则上财产之上而正式成立复数个抵押权似乎不尽相同。
可见，财团抵押权为物权法一物一权主义之值得注意。效力 1、联合抵押权人行使抵押权的选择权 联合抵押，如前所述，有按份联合抵押与连带联合抵押之分。在按份联合抵押情形，由于当事人就各抵押财产所借贷的债权份额有具体誓约，因此，抵押权人必需就所有的抵押财产为换价，并且就每一抵押财产所卖得的价金在该项抵押财产所借贷的债权份额范围内拥有优先受偿权。
此种情形，等同于每一抵押财产分别借贷债权之一部分，严格说来，由于其已无连带，则非确实的联合抵押。例如，甲公司从乙银行借款1000万元，甲公司以其价值800万元的房产抵押给乙借贷其中600万之债权的清偿，丙企业以价值600万元的土地使用权借贷其中400万元之债权的清偿。乙在行使抵押权时，必需就甲的房产及丙的土地使用权同时为拍卖会，假设房产买得800万元，土地使用权买得500万元，对房产的卖得价金，乙在600万元范围内有优先受偿权，对土地使用权的卖得价金乙在400万元范围内有优先受偿权。此时，乙银行无选择权。
但有疑惑的是，如果可供抵押的某一财产卖得的价金高于该项财产所借贷的债权份额，此时，债权人的债权无法获得全部符合，不应如何筹办？如前例中，房产只买得500万元或土地使用权只买得300万元，在此情形，债权人另有100万元的债权无法从抵押财产买得价金中获得符合。此问题的解决问题不应区分有所不同情况不作有所不同对待： （1）如果所有供作抵押的财产买得价金皆高于各抵押财产所借贷的债权的份额，对无法从抵押财产买得价金中符合的债权，债权人不能按一般债权之后拒绝债务人清偿； （2）如果供作抵押的数项财产中只有一项或数项卖得的价金高于该项或该数项抵押财产所借贷的债权份额。
如若房产买得500万元，土地使用权买得600万元，此时，在房产买得价金所借贷的债权份额中另有100万元无法受偿，这100万元债权能自动转至土地使用权的卖得价金中而优行受偿吗？问是驳斥的，考虑到抵押权原作的目的、抵押财产上次序在后的抵押权人的利益以及一般债权人的利益，如果容许将此100万之债权自动转至其他抵押财产买得价金中而优先受偿，对这些当事人至为不公。因此，回应100万债权也不能按无担保的普通债权拒绝债务人清偿。与按份联合抵押比较的是连带联合抵押。
所谓连带联合抵押，是指当事人誓约各抵押财产不分份额地均借贷全部债权的清偿或者当事人并未就各抵押财产所借贷的债权份额为誓约。前者可称作誓约的连带联合抵押，后者可称作法律推断的连带联合抵押。
由于连带联合抵押并未限定版各抵押财产开销的金额，且并未就抵押权继续执行的顺序为誓约时，因此，抵押权人得否就其中任一抵押财产买得之价金，不受其全部之清偿，或同时就每一抵押财产买得价金，分别不受其债权一部分之清偿，亦或各不受一部清偿时，每一抵押财产不应承担金额之多寡，得否由抵押权人给定确认。2、与物上确保人的关系 以债务人以外的第三人的财产原作抵押权的，该第三人称为物上确保人。物上确保人在抵押法律关系中为抵押人，因此，有关抵押人的权利与义务对物上确保人均有限于。
但物上确保人在代债务人清偿债务或因抵押权人实施抵押权而失去抵押财产的，有向债务人追偿的权利，是债务人为抵押人时所没的权利。物上确保人向债务人追偿可以通过两种方式：一是必要向债务人催促偿还债务；二是在其为债务人清偿的范围内，获得债权人的地位。前者称作物上确保人的求偿权，后者称作物上确保人的代位权。
从一定意义上说道，物上确保人代位权是其求偿权的一种构建形式，故在不少学术著作中对其并不展开区分，而总称为物上确保人的求偿权或物上确保人的代位求偿权。但也有将其区别对待者。
物上确保人的求偿权与代位权同为物上确保人的救济权，各国法律例皆有类似于规定，中国担保法亦有规定。联合抵押有物上确保人时，一般抵押中物上确保人拥有的权利与分担的义务，在联合抵押中某种程度得拥有和分担。3、联合抵押权的处分问题 联合抵押权人可以舍弃联合抵押权的全部或部分，这是联合抵押权人对其抵押权拥有的处分权，但其舍弃不应不受某种容许，这些容许展现出为抵押权本身性质的容许外，如除抵押权的所附从性容许抵押权人将抵押权瓦解主债权而分开出让或再行原作借贷的容许外，联合抵押权人对其抵押权的全部或部分处分另有下列容许： （1）如果联合抵押权人与抵押人就继续执行抵押权的顺序不作了誓约的，联合抵押权人不应按照誓约的抵押权实施的顺序行使其抵押权，如果联合抵押权人舍弃抵押财产上的抵押权的全部或一部时，其效力不及于后顺序的抵押人。
（2）联合抵押中，有债务人获取的抵押借贷的，若联合抵押权人退出该抵押借贷的，其他抵押人可以催促减低或减免其担保责任。因为联合抵押权人退出债务人获取的抵押借贷，将有可能使物上确保人的代位求偿权落空，因此，彰显物上确保人以诉的权利催促在联合抵押权人退出抵押权的范围内减低或减免其担保责任是有适当的。
（3）若联合抵押权所借贷之债权为他人设质时，此时联合抵押权附属于主债权悉数质押于债权人，联合抵押权人舍弃联合抵押权的全部或一部时，不会影响到债权设质借贷的效果。因此，应认联合抵押权人舍弃的效力不及于质权人，除非质权人表示同意。（4）与抵押财产上顺序在后的抵押权人的关系。
例如，A的债权3000万元，债务人的甲财产（价格3000万元）与乙财产（价格2000万元）作为借贷A的债权3000万元而原作联合抵押。甲财产上不存在次序在后的抵押权人B的1000万之债权的抵押权，乙财产上不存在顺序在后的抵押权人C的800万元债权的抵押权。若A只就甲财产拍卖价金就能充份符合其债权而退出乙财产上的抵押权时，B的代位权将如何行使确实是一个有一点考虑到的问题。联合抵押的起到： 联合抵押的起到在于，某种程度使债权的构建有了充份的确保，而且还能集中抵押物的危险性。
在各标的物大自然损毁、灭失或其他因素造成其价值增加时，也能保证债务的清偿，同时在市场运营中使集中于多个小型不动产的债务人大规模负债的不道德出了有可能。联合抵押起到极大适当操作者较一般抵押简单，因而法律的具体规范变得最为适当。可是在中国现行的物权法律中，似乎缺少次方面的规定。
《中华人民共和国担保法》第34条第2款规定：“抵押人可以将前款所佩财产悉数抵押。”通过这一条可以指出中国是容许联合抵押不存在的。在2000年9月通过的《最高人民法院关于限于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的说明》中第75条第2款规定：“同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其获取的抵押财产所借贷的债权份额或者顺序没誓约或誓约未知的，抵押权人可以就其中任一或各个财产行使抵押权。
”这是关于联合抵押构建的明确规定，但相对于联合抵押构建中的诸多问题看，这一项规定似乎过分薄弱。现状 联合抵押的起到在于，某种程度使债权的构建有了充份的确保，而且还能集中抵押物的危险性。
在各标的物大自然损毁、灭失或其他因素造成其价值增加时，也能保证债务的清偿，同时在市场运营中使集中于多个小型不动产的债务人大规模负债的不道德出了有可能。17联合抵押起到极大适当操作者较一般抵押简单，因而法律的具体规范变得最为适当。
中国现行的物权法律中，似乎缺少次方面的规定。《中华人民共和国担保法》第34条第2款规定：“抵押人可以将前款所佩财产悉数抵押。
”通过这一条可以指出中国是容许联合抵押不存在的。在2000年9月通过的《最高人民法院关于限于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的说明》中第75条第2款规定：“同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其获取的抵押财产所借贷的债权份额或者顺序没誓约或誓约未知的，抵押权人可以就其中任一或各个财产行使抵押权。”这是关于联合抵押构建的明确规定，但相对于联合抵押构建中的诸多问题看，这一项规定似乎过分薄弱。
目前的法律有待于添补和完备，以利联合抵押在实践中的运用。中国目前这在集中力量制订物权法，并且陆续实施了两部学者建议稿。梁慧星教授的建议稿中没突破现有法律，没尤其规定联合抵押权制度。王利明教授的建议稿中用了5个条款专门规定了联合抵押权制度。
18这5条规定基本上包括了联合抵押制度的全部，但有一点有一点厘清，没规定后顺位抵押权人和物上确保人的代位权，只有第429条规定了抵押人可以拒绝其他抵押人清偿其不应分担的份额，似乎是无法符合实际必须的，还必须必要的加到。综观世界各国法律，为适应环境经济发展对借贷制度的拒绝，日本早已效法英美判例法从判例中填补民法中关于联合抵押的不足之处；中国台湾也改动了民法物权编成，联合抵押制度作为一项最重要的借贷制度早已日趋完备。
中国的物权法律应当糅合先进经验，完备联合抵押制度，以充分发挥其在实践中的巨大作用。
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